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淡海新市鎮雖有供給超額的現象,但在房價走跌、投資客急於倒貨、議價空間加大的情況下,有自住需求者,就看敢不敢危機入市,到淡海撿便宜!

文.顏瓊真

根據內政部營建署最新公布,今(2015)年上半年買賣移轉棟數為十三萬五千件,年減約18%。信義房屋指出,如果下半年房市未明顯回溫,則全年恐怕面臨二十九萬棟保衛戰,甚至進一步下修,可能會寫下2002年以來新低量。

去年房市全年總移轉棟數為三十二萬五九八棟,已引起房仲業的恐慌,怕量一直縮,沒有仲介成交,就沒有服務的佣金收入,沒想到,今年的量恐再萎縮,顯示房仲業的苦日子已經來臨。

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不過,房市走跌,對於有自住需求的購屋族來說,不啻為好消息,隨時都有揀便宜的機會。

有鑑於大台北的蛋黃區,房價高不可攀,平均房價每坪動輒上百萬元,實非一般受薪階級可進場,而蛋白區或台北市外環的新北市,總價低或單價低的區塊,遂成台北市「輕移民」的首選,其中,就有不少民眾會選擇到未來有輕軌題材的淡水地區。

根據群義房屋統計全台新興重劃區房屋交易狀況,總經理潘家成指出,全台各重劃區房價,去年下半年要較上半年漲幅toeic線上題庫 toeic如何準備 toeic準備多久 toeic準備方式約在0.3~18.6%,當中,桃園青埔特區年漲幅最大達18.6%,從每坪21.5萬元增至25.5萬元,淡海新市鎮及頭前重劃區漲幅約在1%,新莊副都心房價則持平狀態。

今年上半年,相較去年下半年房價相比,內湖五期、淡海新市鎮與五股洲子洋、新莊副都心、廍子、新光等重劃區房價均價提升,約1.1~8.2%的幅度空間,但其他重劃區卻下跌約1.2~14.1%,其中,又以桃園青埔特區跌幅最大,猶如洗三溫暖。

不少人以為,「林三淡(林口、三峽及淡水)」過去是推案的超級戰區,建商推案量大,目前應屬於超額供給區域,房價自然有下修的疑慮,怎麼淡水地區從去年上半年迄今,還微幅小漲1%呢?潘家成指出,此應與淡水目前仍處於低總價區,吸引外地移民有關。

甲山林廣告董事長祝文宇則談到,淡海新市鎮是台北市外圍,房價相對偏低的區塊,每坪房價還在二字頭,且未來的輕軌及淡江大橋的興建,都有助房價抗跌;再者,該區周邊的旅遊點甚多,到沙崙海水浴場、漁人碼頭,或到金山等地遊玩皆十分方便,非常適合退休族群來此購屋。

淡海新市鎮新屋供給上萬戶

不過,房市走跌,淡水還值得進場嗎?此時進場,會不會買在高點呢?一位《理財周刊》的聶姓讀者來函詢問,他的朋友在淡海新市鎮買了一戶三十多坪的退休屋,總價才七、八百萬元,搬去住之後,一直跟他招手,要他也搬過去,大家好聯絡感情,讓他頗為心動,思考是否要賣掉市區的房子,「輕移民」到淡海新市鎮。

對此,《理財周刊》特地採訪國內七大房仲業者,就淡水地區的房市供給和房價表現,以及該如何下手等議題進行剖析,讓有意前進淡海新市鎮的讀者參考。

首先,針對淡海新市鎮房市供給部分,21世紀不動產淡水新市鎮加盟店店東李讚育談到,該區包含新成屋與預售屋共計建案約三十多案,供給量約有一萬三千多戶。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名則說,從淡海新市鎮第一期發展區內第一個建案完工(約2007年三月)起算至去年底,已完工並領得使用執照的建案將近八十個,總戶數約一萬四千多戶,而今年可完工交屋的至少十三個建案,約一千七百多戶。

信義房屋淡水海灣店店長洪召安表示,根據新北市政府統計,至去年十一月底,人口成長數最高前五名分別是淡水、林口、新莊、三峽及八里,其中,淡水區因新屋的供給戶數最多,共逾六十多個新屋建案大車拼,推案量達五百億元以上。

淡海新市鎮建案百花齊鳴,在房市走多時,房價會往上堆疊,但一遇行情反轉而下,可能因投資客殺出而上演「多殺多」的情況。根據各房仲業店頭的委賣情形,發現確有不少預售屋的投資客開始出現倒貨潮。

投資客多殺多 委賣量增二至四成

洪召安指出,在信義房屋門市的委賣量,明顯比去年同期多了二成,另591售屋網上淡水區有二四二五間物件待售,占全新北市物件約一成。不過,在委賣價格上,有五成屋主不願降、三成屋主開價下修10%、一成屋主下修15%。

李贊育分析,目前屋主主動委託出售總量,每周略增加一成(約三組),當中又以預售屋求售比例較高。他指出,目前屋主委託大致呈現兩種狀況:一、投資者和預售toefl ibt 報名方式 ielts toefl對照表 toefl單字書推薦 toefl單字app屋持有者,委賣價格彈性高,比同期多5~10%的降價空間;二、自住者和換屋者,對委賣價格仍相當堅持,基本保持不變,議價空間低。

有巢氏房屋淡水紅樹林加盟店店長陳淑忻表示,到今年七月,淡海新市鎮的網站上委賣物件共有二八五件,平均開價約25.1萬元。

東森房屋淡水加盟店店東沈雅純則說,由於最近房地合一三讀通過,確實有不少投資客將物件拿出來賣,依東森房屋淡水體系的加盟店來看,每間委售量約五十間,較去年增加近四成左右,且預售案或中古屋的議價空間有拉大趨勢。

沈雅純談到,近期有不少投資客急著倒貨,預售屋價位談價空間較大,若民眾想要買預售屋,建議可從實價登錄八折去議價,而中古屋因屋主讓價情形不一,因此砍價部分建議從實價登錄九折去談價位較妥當。(文未完)

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